Как договориться о более выгодных условиях жилищного кредита?

Вариантов жилищного кредита много. Множество кредиторов, разные проценты, вопрос о том, какую сумму вообще можно получить в кредит, и многое другое, что сбивает с толку. Разберёмся здесь, как найти для себя самый выгодный жилищный кредит.

Жилищный кредит предназначен для частных лиц, приобретающих собственное жильё. При этом не имеет значения, покупается ли квартира, часть дома, дом или участок, на котором планируется построить свой дом.

Жилищный кредит выдаётся и для смены жилья. Его называют также кредитом на смену жилья. Этой возможностью можно воспользоваться, когда человек нашёл новое подходящее жильё, которое хочет купить, но при этом ещё не продал своё прежнее.

Самым большим препятствием для получения жилищного кредита чаще всего оказывается сумма, которую хотят взять в кредит, и собственный взнос, который требуется при такой сумме. Жилищный кредит, как правило, меньше рыночной стоимости недвижимости, служащей залогом.

По требованиям Банка Эстонии (Eesti Pank) к жилищным кредитам сумма кредита, как правило, может составлять до 85% стоимости недвижимости, а значит, не менее 15% нужно оплатить самостоятельно в качестве собственного взноса (проверьте актуальную версию на eestipank.ee).

Для кредиторов важно, чтобы доход заёмщика был стабильным и не было платёжных нарушений.

Обычно просят предоставить выписку с банковского счёта за последние 6 месяцев, из которой должна быть видна стабильность дохода. В некоторых случаях это может быть и 12 месяцев.

Требование к минимальному доходу зависит от кредитора; при подаче заявки с созаявителем учитывается доход обоих заявителей.

У жилищного кредита не всегда есть нижний предел; если он есть, то зависит от кредитора. Верхний предел тоже применяют не все кредиторы.

Сумма кредита в основном зависит от того, с возвратом какой суммы заёмщик справился бы без проблем. Для расчёта суммы кредита существуют калькуляторы жилищного кредита: калькуляторы максимальной суммы кредита или калькуляторы кредитоспособности. Чтобы узнать свою кредитоспособность, нужно сопоставить доходы с обязательствами и учесть также, есть ли у заёмщика иждивенцы.

Банки предлагают жилищный кредит сроком, как правило, до 30 лет. Чем более длительный срок кредита выбрать, тем меньше будет и ежемесячный платёж. У других кредиторов максимальный срок кредита может быть короче.

В большинстве случаев проценты по жилищному кредиту складываются из маржи кредитора, к которой добавляется Euribor — как правило, 6-месячный Euribor.

Возврат жилищного кредита чаще всего происходит по аннуитетному графику. Это значит, что размер платежа по кредиту на протяжении всего срока остаётся одинаковым, но доля процентов в нём постепенно уменьшается, а доля основной части кредита растёт. Другой вариант — выбрать график с фиксированной основной частью. При таком графике платежи по основной части остаются одинаковыми, а проценты уменьшаются на протяжении всего срока.

Каждый кредитор публикует общие условия, на которых он выдаёт кредиты. Вот основные условия, которые помогают сравнивать и понять, как получить самый выгодный жилищный кредит.

Политика риска у кредиторов различается: одни оценивают заявителя строже, другие мягче. Крупные банки, как правило, относятся к первым.

Небольшие и более новые кредиторы могут ставить более мягкие дополнительные условия, но проверка платёжеспособности по принципу ответственного кредитования обязательна для всех.

Как уже упоминалось, проценты по кредиту на жильё в большинстве случаев складываются из маржи кредитора и шестимесячного Euribor. Поскольку жилищный кредит — это кредит на крупную сумму и длительный срок, обычно чем ниже проценты, тем дешевле кредит. Тем не менее стоит посмотреть, какова у кредита годовая ставка затратности кредита — ГПС (KKM), которая показывает общую стоимость кредита вместе с платой за договор и другими дополнительными расходами.

Процентная ставка зависит от кредитора и заявителя; ставки банков и других кредиторов могут существенно различаться. Актуальная ставка указана на сайте каждого кредитора.

Включение Euribor в проценты жилищного кредита означает, что при росте Euribor точно так же растут и проценты по кредиту, а значит, и размер платежей.

Хотя выбором суммы и срока кредита сделать жилищный кредит заметно выгоднее не получится, с их помощью можно уменьшить размер своих ежемесячных платежей. Чем длиннее срок кредита и чем меньше сумма кредита, тем меньше и платёж, который нужно вносить каждый месяц.

Как уже упоминалось, при получении жилищного кредита на обычных условиях собственный взнос составляет не менее 15% стоимости приобретаемого жилья.

Но так бывает не всегда. Есть возможность использовать и дополнительный залог. Это значит, что если у заёмщика или его близкого человека есть собственная недвижимость, её можно использовать как дополнительный залог по новому кредиту. Так, в зависимости от кредитора, жилищный кредит иногда можно получить и без собственного взноса деньгами.

В то же время это создаёт риск лишиться обоих объектов недвижимости, если возникнут трудности с платежами по кредиту.

Чтобы получение жилищного кредита обошлось немного дешевле, лица, относящиеся к целевой группе, могут получить также поручительство KredEx по кредиту на жильё, которое уменьшает долю собственного взноса. Условия поручительства и целевые группы могут меняться; актуальная версия — на сайте KredEx.

• С поручительством KredEx собственный взнос можно снизить до 10%
• Если есть возможность внести собственный взнос в размере всего 10% и эти 10% удалось накопить самостоятельно, для покупки недвижимости не нужен дополнительный залог

• Купленную с поручительством недвижимость нельзя сдавать в аренду
• Заявка на поручительство подаётся через банк
• Недвижимость, служащая залогом, должна быть застрахована

К целевой группе «молодая семья» относится либо родитель в возрасте до 35 лет, у которого есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 16 лет, либо родитель в возрасте до 40 лет, у которого есть не менее двух детей в возрасте до 16 лет. Все указанные возрасты — включительно.

Родителями в этом контексте могут быть:

• одинокий родитель ребёнка;
• оба родителя совместно;
• один из родителей ребёнка;
• оба родителя по отдельности;
• опекун.

Молодым специалистом считается человек, получивший:

• высшее образование;
• среднее специальное образование;
• профессиональное среднее образование;
• профессиональное образование,

и такой человек должен быть моложе 35 лет.

Кроме того, он должен соответствовать одному из следующих условий:

• с ним должен быть заключён трудовой договор, договор о службе или договор члена правления, а испытательный срок должен быть пройден;
• он назначен на должность на основании закона, испытательный срок должен быть пройден;
• он не менее года ведёт деятельность в качестве предпринимателя — физического лица.

К энергоэффективному жилью относятся:

• при покупке квартиры:
  • здание, получившее разрешение на эксплуатацию до 01.01.2019, должно иметь класс энергоэффективности не ниже C;
  • здание, получившее разрешение на эксплуатацию после 01.01.2019, должно иметь класс энергоэффективности не ниже B;
• при строительстве жилого дома достигаемый класс энергоэффективности должен быть не ниже B и основываться на расчёте энергоэффективности;
• при энергоэффективной реконструкции жилого дома достигаемый класс энергоэффективности должен быть не ниже C.

Дополнительное требование: дата составления энергетической маркировки должна быть не ранее 03.05.2013.

К целевой группе «многодетная семья» относятся не менее трёх детей в возрасте до 19 лет вместе с:

• одиноким родителем детей;
• обоими родителями совместно;
• одним из родителей детей;
• обоими родителями по отдельности;
• опекуном.

К этой целевой группе относится частное лицо, которое покупает или реконструирует принадлежащее ему жильё за пределами следующих населённых пунктов:

• города и посёлки Харьюского уезда, за исключением Арду, Хабая, Локса, Румму и Эмари
• волости, граничащие с Таллинном
• города и посёлки Тартуского уезда, за исключением Алатскиви, Калласте, Ранну и Рынгу
• город Хаапсалу как населённый пункт
• посёлок Кохила
• город Курессааре как населённый пункт
• посёлок Пайкузе
• город Пярну как населённый пункт
• город Раквере
• город Рапла как населённый пункт
• посёлок Сауга
• город Вильянди

К этой целевой группе относятся лица, которые:

• служили в Силах обороны и Кайтселийте и участвовали в зарубежной миссии;
• служили в Силах обороны и Кайтселийте и получили травму во время службы в Эстонии.

Наниматель, проживающий в возвращённом жилом помещении, — это лицо, у которого на момент возврата был договор найма в жилых помещениях, возвращённых как противоправно отчуждённое имущество, являющееся объектом реформы собственности.

К целевой группе нанимателей, проживающих в возвращённом жилом помещении, относятся следующие лица:

• наниматель;
• супруг или фактический спутник жизни нанимателя;
• проживавший вместе с нанимателем совершеннолетний член семьи, с которым заключён кредитный договор в связи со смертью нанимателя;
• совершеннолетний член семьи нанимателя.

Поскольку поручительство по кредиту на жильё можно получить не через всех кредиторов, важно указать, где это возможно. Жилищный кредит с поручительством KredEx предлагали следующие банки: Swedbank, SEB Pank, LHV Pank, Coop Pank, TBB Pank, Luminor, Holm Bank, Citadele Pank, Bigbank; актуальный список — на сайте KredEx.

Оформление жилищного кредита начинается с подачи заявки. Выберите желаемую сумму и срок кредита и приложите необходимые документы.

Затем на основании заявки вам направят первичное кредитное предложение.

При необходимости недостающие документы можно добавить и после получения первичного предложения.

Если всё устраивает, вам направят окончательное кредитное предложение и кредитный договор. Его должны подписать цифровой подписью обе стороны.

Когда договор заключён, нужно пойти к нотариусу, чтобы окончательно оформить сделку и установить ипотеку.

После визита к нотариусу сумма кредита выплачивается; точный срок зависит от кредитора.

Жилищный кредит разумно брать, если:

• ежемесячный платёж остаётся посильным по отношению к доходу и при росте Euribor;
• вы хотите жить в одном месте долгое время;
• у вас стабильная работа;
• вы готовы к длительному кредитному обязательству.