Как договориться о более выгодных условиях жилищного кредита?

Вариантов жилищного кредита очень много. Множество кредиторов, разные проценты, вопрос о том, какую сумму вообще можно получить в кредит, и многое другое, что сбивает с толку. Разберёмся здесь, как найти для себя самый выгодный жилищный кредит.

Что такое жилищный кредит?

Жилищный кредит предназначен для частных лиц, приобретающих собственное жильё. При этом не имеет значения, покупается ли квартира, часть дома, дом или участок, на котором планируется построить свой дом.

Жилищный кредит выдаётся и для смены жилья. Его называют также кредитом на смену жилья. Этой возможностью можно воспользоваться, когда человек нашёл новое подходящее жильё, которое хочет купить, но при этом ещё не продал своё прежнее.

Препятствия при получении жилищного кредита

Самым большим препятствием для получения жилищного кредита чаще всего оказывается сумма, которую хотят взять в кредит, и самофинансирование, которое требуется при такой сумме. Жилищный кредит никогда не может быть равен рыночной стоимости недвижимости, служащей залогом, — он всегда немного меньше.

Максимальная сумма жилищного кредита может составлять до 85% стоимости недвижимости, а значит, при покупке недвижимости не менее 15% нужно оплатить самостоятельно в качестве самофинансирования.

Обычные условия жилищного кредита

Стабильный доход

Для кредиторов важно, чтобы доход заёмщика был стабильным и не было платёжных нарушений.

Обычно просят предоставить выписку с банковского счёта за последние 6 месяцев, из которой должна быть видна стабильность дохода. В некоторых случаях это может быть и 12 месяцев.

Если кредит запрашивается в одиночку, кредиторы, как правило, требуют, чтобы доход составлял не менее 500–600 евро. При подаче заявки с соходатаем совокупный месячный доход обоих заявителей должен составлять не менее 800–1000 евро.

Сумма кредита

У жилищного кредита не всегда есть нижний предел. Если он есть, то обычно это 2000–5000 евро. Верхний предел тоже применяют не все кредиторы.

Сумма кредита в основном зависит от того, с возвратом какой суммы заёмщик справился бы без проблем. Для расчёта суммы кредита существуют калькуляторы жилищного кредита: калькуляторы максимальной суммы кредита или калькуляторы кредитоспособности. Чтобы узнать свою кредитоспособность, нужно сопоставить доходы с обязательствами и учесть также, есть ли у заёмщика иждивенцы.

Срок кредита

Банки предлагают жилищный кредит сроком до 30 лет. Чем более длительный срок кредита выбрать, тем меньше будет и ежемесячный платёж. В других же кредитных компаниях срок кредита может ограничиваться 15 или 20 годами.

Процентная ставка

В большинстве случаев проценты по жилищному кредиту складываются из базовой процентной ставки, установленной кредитором, к которой добавляется Euribor — как правило, 6-месячный Euribor.

График платежей

Возврат жилищного кредита чаще всего происходит по аннуитетному графику. Это значит, что размер платежа по кредиту на протяжении всего срока остаётся одинаковым, но доля процентов в нём постепенно уменьшается, а доля основной части кредита растёт. Другой вариант — выбрать график с фиксированной основной частью. При таком графике платежи по основной части остаются одинаковыми, а проценты уменьшаются на протяжении всего срока.

Как найти самый выгодный жилищный кредит?

Каждый кредитор публикует общие условия, на которых он выдаёт кредиты. Вот основные условия, которые помогают сравнивать и понять, как получить самый выгодный жилищный кредит.

Кредитор

С кредиторами обычно так: чем крупнее и надёжнее кредитор, тем меньше он берёт рискованных для себя клиентов. Такие кредиторы не выдают кредиты с лёгкостью. К ним относятся, например, крупные банки.

Более новые и небольшие кредиторы зачастую готовы брать на себя больше рисков и поэтому выдают кредиты на более рискованных для себя условиях. Это не значит, что они вовсе не проверяют заёмщика. Просто их условия немного мягче, чем у крупных кредиторов, и они дают возможность большему числу людей найти для себя самый выгодный жилищный кредит. Один из них — например, Coop Pank.

Проценты

Как уже упоминалось, проценты по кредиту на жильё в большинстве случаев складываются из базовой процентной ставки и шестимесячного Euribor. Поскольку жилищный кредит — это кредит на крупную сумму и длительный срок, обычно чем ниже проценты, тем дешевле кредит. Тем не менее стоит посмотреть, какова у кредита годовая ставка затратности кредита — ГПС (KKM), которая показывает общую стоимость кредита вместе с платой за договор и другими дополнительными расходами.

В банках процентная ставка обычно начинается от 1.75% + шестимесячный Euribor. Чаще всего проценты остаются в пределах от 2 до 3 процентов. Если брать жилищный кредит у другого кредитора, процентная ставка может доходить до 15%.

Включение Euribor в проценты жилищного кредита означает, что при росте Euribor точно так же растут и проценты по кредиту, а значит, и размер платежей.

Чтобы получить самый выгодный жилищный кредит, за процентами обязательно нужно следить.

Сумма и срок кредита

Хотя выбором суммы и срока кредита сделать жилищный кредит заметно выгоднее не получится, с их помощью можно уменьшить размер своих ежемесячных платежей. Чем длиннее срок кредита и чем меньше сумма кредита, тем меньше и платёж, который нужно вносить каждый месяц.

Самофинансирование

Как уже упоминалось, при получении жилищного кредита на обычных условиях самофинансирование составляет не менее 15% стоимости приобретаемого жилья.

Но так бывает не всегда. Есть возможность использовать и дополнительный залог. Это значит, что если у заёмщика или его близкого человека есть собственная недвижимость, её можно использовать как дополнительный залог по новому кредиту. Так можно получить жилищный кредит и вовсе без самофинансирования.

В то же время это создаёт риск лишиться обоих объектов недвижимости, если возникнут трудности с платежами по кредиту.

Дополнительная возможность получить самый выгодный жилищный кредит

Чтобы получение жилищного кредита обошлось немного дешевле, лица, относящиеся к целевой группе, могут получить также поручительство KredEx по кредиту на жильё, которое уменьшает долю самофинансирования.

Выгода

• • С поручительством KredEx самофинансирование можно снизить до 10%

• • Если есть возможность внести самофинансирование в размере всего 10% и эти 10% удалось накопить самостоятельно, для покупки недвижимости не нужен дополнительный залог

Условия

• • Купленную с поручительством недвижимость нельзя сдавать в аренду

• • Заявка на поручительство подаётся через банк

• • Недвижимость, служащая залогом, должна быть застрахована

Целевые группы

Целевая группа «молодая семья»

К целевой группе «молодая семья» относится либо родитель в возрасте до 35 лет, у которого есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 16 лет, либо родитель в возрасте до 40 лет, у которого есть не менее двух детей в возрасте до 16 лет. Все указанные возрасты — включительно.

Родителями в этом контексте могут быть:

• • одинокий родитель ребёнка;

• • оба родителя совместно;

• • один из родителей ребёнка;

• • оба родителя по отдельности;

• • опекун.

Целевая группа «молодой специалист»

Молодым специалистом считается человек, получивший:

• • высшее образование;

• • среднее специальное образование;

• • профессиональное среднее образование;

• • профессиональное образование,

и такой человек должен быть моложе 35 лет.

Кроме того, он должен соответствовать одному из следующих условий:

• • с ним должен быть заключён трудовой договор, договор о службе или договор члена правления, а испытательный срок должен быть пройден;

• • он назначен на должность на основании закона, испытательный срок должен быть пройден;

• • он не менее года ведёт деятельность в качестве предпринимателя — физического лица.

Целевая группа «приобретение энергоэффективного жилья или энергоэффективная реконструкция жилья»

К энергоэффективному жилью относятся:

• • при покупке квартиры:
    • • здание, получившее разрешение на эксплуатацию до 01.01.2019, должно иметь класс энергоэффективности не ниже C;
    • • здание, получившее разрешение на эксплуатацию после 01.01.2019, должно иметь класс энергоэффективности не ниже B;

• • при строительстве жилого дома достигаемый класс энергоэффективности должен быть не ниже B и основываться на расчёте энергоэффективности;

• • при энергоэффективной реконструкции жилого дома достигаемый класс энергоэффективности должен быть не ниже C.

Дополнительное требование: дата составления энергетической маркировки должна быть не ранее 03.05.2013.

Целевая группа «многодетная семья»

К целевой группе «многодетная семья» относятся не менее трёх детей в возрасте до 19 лет вместе с:

• • одиноким родителем детей;

• • обоими родителями совместно;

• • одним из родителей детей;

• • обоими родителями по отдельности;

• • опекуном.

Целевая группа «покупка или реконструкция жилья в сельской местности»

К этой целевой группе относится частное лицо, которое покупает или реконструирует принадлежащее ему жильё за пределами следующих населённых пунктов:

• • города и посёлки Харьюского уезда, за исключением Арду, Хабая, Локса, Румму и Эмари

• • волости, граничащие с Таллинном

• • города и посёлки Тартуского уезда, за исключением Алатскиви, Калласте, Ранну и Рынгу

• • город Хаапсалу как населённый пункт

• • посёлок Кохила

• • город Курессааре как населённый пункт

• • посёлок Пайкузе

• • город Пярну как населённый пункт

• • город Раквере

• • город Рапла как населённый пункт

• • посёлок Сауга

• • город Вильянди

Целевая группа «ветеран Сил обороны или Кайтселийта»

К этой целевой группе относятся лица, которые:

• • служили в Силах обороны и Кайтселийте и участвовали в зарубежной миссии;

• • служили в Силах обороны и Кайтселийте и получили травму во время службы в Эстонии.

Целевая группа «наниматель, проживающий в возвращённом жилом помещении»

Наниматель, проживающий в возвращённом жилом помещении, — это лицо, у которого на момент возврата был договор найма в жилых помещениях, возвращённых как противоправно отчуждённое имущество, являющееся объектом реформы собственности.

К целевой группе нанимателей, проживающих в возвращённом жилом помещении, относятся следующие лица:

• • наниматель;

• • супруг или фактический спутник жизни нанимателя;

• • проживавший вместе с нанимателем совершеннолетний член семьи, с которым заключён кредитный договор в связи со смертью нанимателя;

• • совершеннолетний член семьи нанимателя.

Какие кредиторы позволяют использовать поручительство KredEx?

Поскольку поручительство по кредиту на жильё можно получить не через всех кредиторов, важно указать, где это возможно. Жилищный кредит с поручительством KredEx можно взять в следующих банках: Swedbank, SEB Pank, LHV Pank, Coop Pank, TBB Pank, Luminor, Holm Bank, Citadele Pank, Bigbank.

Подача заявки на жилищный кредит

Оформление жилищного кредита начинается с подачи заявки. Выберите желаемую сумму и срок кредита и приложите необходимые документы.

Затем на основании заявки вам направят первичное кредитное предложение.

При необходимости недостающие документы можно добавить и после получения первичного предложения.

Если всё устраивает, вам направят окончательное кредитное предложение и кредитный договор. Его должны подписать цифровой подписью обе стороны.

Когда договор заключён, нужно пойти к нотариусу, чтобы окончательно оформить сделку и установить ипотеку.

Вскоре после визита к нотариусу сумма кредита поступит на ваш банковский счёт.

Перед получением жилищного кредита

Определите, какая сумма вам нужна. Сравните условия разных жилищных кредитов. Выберите подходящий вариант и подайте заявку.

Жилищный кредит разумно брать, если:

• • платёж по кредиту будет меньше арендной платы;

• • вы хотите жить в одном месте долгое время;

• • у вас стабильная работа;

• • вы готовы к длительному кредитному обязательству.